Mieteinnahmen Steuer Rechner 2026

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und dürfen daher nicht abgeschrieben werden — nur das Gebäude selbst. Der Kaufvertrag oder eine Kaufpreisaufteilung mit dem Finanzamt legt fest, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher auf das Gebäude entfällt. Tragen Sie hier nur den Gebäudeanteil ein, sonst überschätzt der Rechner Ihre AfA.

Der reguläre AfA-Satz für Gebäude beträgt 2% pro Jahr. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt gesetzlich ein höherer Satz von 2,5%, da eine kürzere Nutzungsdauer unterstellt wird. Der Rechner wendet diesen Satz automatisch an, wenn Sie ein entsprechendes Baujahr eingeben.

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) und werden zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen nach dem progressiven Einkommensteuertarif versteuert — anders als Kapitalerträge, die pauschal mit der Abgeltungsteuer belastet werden. Tragen Sie Ihren individuellen Grenzsteuersatz ein, um eine realistische Schätzung zu erhalten.

Übersteigen die Werbungskosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung etc.) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet werden und senkt so die Gesamtsteuerlast — vorausgesetzt, das Finanzamt erkennt eine Gewinnerzielungsabsicht an (keine dauerhafte Verlustvermietung, sogenannte Liebhaberei).

Die zehnjährige Spekulationsfrist betrifft nicht die laufenden Mieteinnahmen, sondern einen möglichen Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf der Immobilie. Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, wird dieser zusätzlich zur laufenden Mietbesteuerung einkommensteuerpflichtig. Der Rechner zeigt den Status nur informativ an und berechnet keinen Veräußerungsgewinn.