Mieteinnahmen Steuer Rechner 2026 — Einkommensteuer auf Vermietung berechnen

Einkünfte aus Vermietung (§21 EStG) sind Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten wie Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Instandhaltung und Versicherungen. Auch die AfA (Absetzung für Abnutzung) wird abgezogen. Diese Einkünfte werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die notwendig sind, um die Mieteinnahmen zu erzielen: Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Maklergebühren, Makler-Courtagen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Nicht abzugsfähig: Schuld-Tilgung (Kapitalrückzahlung) und private Wohnnutzung.

Die AfA ist eine jährliche Steuervergünstigung. Für Wohngebäude nach 1925: 2% des Gebäudewerts pro Jahr. Das Gebäude, nicht das Grundstück (ca. 20-30% des Kaufpreises), wird bewertet. Nach ca. 50 Jahren ist der volle Gebäudewert abgeschrieben.

Nein. Nur der Gebäudewert wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Der Grundstückswert ist typisch 20-30% des Kaufpreises, hängt aber vom Standort ab. Sie müssen die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag dokumentieren oder mit dem Finanzamt klären.

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn komplett einkommensteuerpflichtig (nicht nur Abgeltungsteuer). Nach 10 Jahren ist ein Gewinn ganz steuerfrei. Diese 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Kauf.

Nein. Mieteinnahmen sind nicht "selbstständige Tätigkeit" und unterliegen nicht der Krankenversicherung als Erwerbstätigenversicherung. Sie zahlen als Rentner regulär KV-Beiträge. Aber: Sehr hohe Mieteinnahmen können Ihre Gesamteinkommen-Klasse ändern.

Liebhaberei liegt vor, wenn eine Immobilie absichtlich mit Verlust vermietet wird (z.B. Eltern zu Vorteilspreis). Das Finanzamt kann Werbungskosten verweigern. Um Liebhaberei zu vermeiden, sollte die Vermietung wirtschaftlich rentabel sein oder realistisch werden können.

Ja. Mietverluste reduzieren Ihr Gesamteinkommen und damit Ihre Steuerschuld. Dies ist besonders in den ersten Jahren bei hohem Fremdkapitaleinsatz (Hypothek) möglich. Verlustvorträge sind zulässig.

Sollzinsen sind die Vertragsszinsen. Zins-Vorauszahlungen oder Zahlungen, die über dem Soll liegen, können reduziert werden. In der Regel werden gezahlte Hypothekenzinsen abzugsfähig, nicht die Tilgung.

Netto-Rendite = (Mieteinnahmen – Werbungskosten – Steuern) / (Gebäude- + Grundstückswert) × 100. Ein Beispiel: €12.000 Miete/Jahr – €6.000 Kosten – €2.000 Steuern = €4.000 Netto / €200.000 Wert = 2% Rendite.

Nein. Mietpreisbremse ist ein Mietrecht, das Höchstmieten festlegt. Aber es ändert nichts an der Steuererklärung – Sie melden die tatsächlich eingezogene Miete. Überschreitungen der Mietpreisbremse könnten zu Rückforderungen führen, sind aber Zivilrecht, nicht Steuern.

Kurzzeitvermietung unterliegt der gleichen Besteuerung wie normale Vermietung (Einkünfte aus V+V). Die Einkünfte sind Einkünfte steuerpflichtig. Aber: Sehr kurze Vermietungen (unter 30 Tage pro Jahr) gelten unter Umständen als "Nebennutzung" und können vereinfacht abgerechnet werden.